運(yùn)營(yíng)將決定成敗。只有打開(kāi)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，合理規(guī)劃和優(yōu)化業(yè)務(wù)組合，從而使租戶受益，才能體現(xiàn)商業(yè)發(fā)展的價(jià)值。因此，企業(yè)應(yīng)更加注重內(nèi)部技能，研究經(jīng)營(yíng)管理，真正將經(jīng)營(yíng)管理視為核心競(jìng)爭(zhēng)力，或成為商業(yè)地產(chǎn)擺脫困境和風(fēng)險(xiǎn)的解藥。
成功商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心要素如下：
抓源頭，合理規(guī)劃招商業(yè)態(tài)
有效合理地劃分和組合不同的業(yè)態(tài)是后續(xù)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和源頭。要合理規(guī)劃招商業(yè)態(tài)，需要把握三個(gè)要點(diǎn):
1、積極規(guī)劃商業(yè)形式，并將設(shè)計(jì)放在前面。商業(yè)設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃密不可分。商業(yè)規(guī)劃對(duì)建筑設(shè)計(jì)提出了設(shè)計(jì)要求，而建筑設(shè)計(jì)是商業(yè)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)和細(xì)化。
2、合理規(guī)劃業(yè)務(wù)形式的比例，構(gòu)建業(yè)務(wù)形式的產(chǎn)業(yè)鏈。不同業(yè)務(wù)形式的配置和組合是業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的核心。
3、品牌戰(zhàn)略合作伙伴的資源儲(chǔ)備和管理，掌握投資推廣的主動(dòng)性。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目，知名品牌可以利用其品牌吸引力，迅速為項(xiàng)目帶來(lái)穩(wěn)定的客流。同時(shí)，品牌商家本身具有良好的品牌形象，是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的良好廣告效用。
租戶和業(yè)主之間的關(guān)系應(yīng)該是互惠互利的
商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流與住宅不同。所有預(yù)算收入主要取決于以后的租金，因此是否欠租以及欠租率是判斷一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否生存的關(guān)鍵。因此，如果購(gòu)物中心想要成功運(yùn)營(yíng)，它不僅應(yīng)該是負(fù)責(zé)收取租金的特許權(quán)人，而且應(yīng)該仔細(xì)研究“如何讓租客賺錢(qián)”。小河水豐富，只有租戶經(jīng)營(yíng)良好，才能保證購(gòu)物中心的租金收入。
按需調(diào)整，不斷完善業(yè)態(tài)組合
無(wú)論一個(gè)企業(yè)有多好，無(wú)論計(jì)劃有多好，無(wú)論商業(yè)形式有多好，都不可能一勞永逸，一成不變。為了加強(qiáng)購(gòu)物中心與周邊客戶群的匹配程度，必須不斷調(diào)整，因此在行業(yè)有“一年一小調(diào)，五年一大調(diào)”的提法。
1、一年一小調(diào)：業(yè)務(wù)形式和品牌的調(diào)整和優(yōu)化。商業(yè)形式的組合是一個(gè)變量，反映了趨勢(shì)，應(yīng)該隨時(shí)隨需求而變化。即使在項(xiàng)目開(kāi)始后，也應(yīng)隨著商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，不斷調(diào)整和優(yōu)化商業(yè)形式和品牌，并進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)充投資。
2、五年一大調(diào)：刷新項(xiàng)目定位。商業(yè)項(xiàng)目的定位不一定要高端，關(guān)鍵是要與商圈相匹配，要與消費(fèi)者相匹配。在進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)，許多企業(yè)盲目強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新，引人注目。事實(shí)上，商業(yè)項(xiàng)目要按照正常的商業(yè)規(guī)律進(jìn)行定位，必須與城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，與城市的當(dāng)前和未來(lái)戰(zhàn)略和規(guī)劃相匹配，與自身地塊的潛在價(jià)值相匹配，與周邊商業(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和當(dāng)?shù)叵M(fèi)者偏好相適應(yīng)。
結(jié)語(yǔ)
不難預(yù)測(cè)，其自身的快速、野蠻增長(zhǎng)，加上電力等外部影響，商業(yè)房地產(chǎn)將不可避免地迎來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，相當(dāng)多的盲目建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目將重組或退出，運(yùn)營(yíng)將決定成敗，只有通過(guò)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，合理規(guī)劃和優(yōu)化組合，讓租戶受益，是商業(yè)發(fā)展的價(jià)值體現(xiàn)。
